El sector logístico italiano está emergiendo como un punto focal para los inversores,con proyecciones que indican que las inversiones podrían alcanzar entre 1.7 y 2 mil millones de euros para finales de 2024. Este renovado interés se debe en parte a los desafíos económicos que enfrenta Alemania,lo que ha desviado la atención hacia los mercados del sur de Europa,particularmente Italia y España. Estos mercados son actualmente percibidos como más estables y se consideran carentes de productos de clase A prime,lo que los hace atractivos para los inversores. En la primera mitad de 2024,las inversiones en bienes raíces logísticos en Europa ascendieron a 16.5 mil millones de euros,marcando un aumento del 17% en comparación con la segunda mitad de 2023 y un aumento del 24% respecto a la primera mitad de 2023. Según Savills,estas cifras típicamente representan poco menos de la mitad de los volúmenes de inversión anuales,lo que sugiere que para finales de 2024,las inversiones podrían alcanzar aproximadamente 35.9 mil millones de euros. Carlo Walder,jefe de industrial y logística en Savills Italia,señala que las inversiones en Italia han alcanzado 1.2 mil millones de euros en nueve meses,mostrando un aumento del 17% interanual. Aunque el número de acuerdos ha disminuido en 14 en comparación con el año anterior,hay un sentimiento de una recuperación más vigorosa esperada a partir de 2025. Los rendimientos actuales se sitúan en 5.5%,con aumentos de 30 y 20 puntos básicos en Milán y Roma,respectivamente,en comparación con 2023. La última Actualización Logística Europea H1 2024 de Cushman & Wakefield destaca la atractividad de Italia debido a sus competitivas tasas de alquiler anual por metro cuadrado en comparación con los principales centros logísticos en Francia,Alemania,los puertos del norte e incluso España. Mientras que dos millones de metros cuadrados están en construcción para 2025,la absorción ha disminuido un 25% este año,con la tasa de absorción estabilizándose. Sin embargo,hay una diversificación en la demanda,particularmente para espacios de clase A. Faustino Musicco,jefe de logística,última milla y co-jefe de centros de datos del grupo de práctica I&L EMEA en Colliers,explica que por primera vez en el tercer trimestre de 2024,los minoristas y usuarios finales han superado a los 3PL en términos de absorción. No obstante,una parte significativa de la demanda de espacios logísticos todavía proviene de los 3PL,representando aproximadamente el 36% de la demanda total del mercado. La demanda de activos compatibles con ESG está impulsando a las empresas a buscar nuevas instalaciones,resultando en altas tasas de absorción para nuevos desarrollos,con muchos proyectos siendo arrendados antes de su finalización. Las estructuras más antiguas,por otro lado,están saliendo rápidamente del mercado. Marco Grassidonio,director general y jefe de país de Garbe,señala que desde el verano,el sentimiento de los inversores ha cambiado,con las dificultades de Alemania provocando un renovado enfoque en Italia y España. Hay un optimismo cauteloso y anticipación de una fuerte recuperación en 2025,especialmente si ocurren más recortes en las tasas de interés. Los inversores son principalmente de valor añadido y core+,pero hay un retorno gradual de los inversores core. A medida que el costo del dinero disminuye,fenómenos como el acortamiento de la cadena de suministro,la regionalización de las cadenas de suministro y almacenes,y el reshoring de la producción impulsarán la demanda de espacios que pueden no estar disponibles debido a las restricciones financieras actuales. El mercado carece particularmente de edificios logísticos con características específicas y personalizadas para propietarios o inquilinos a largo plazo,como propiedades para refrigeración (comestibles,productos farmacéuticos) y productos congelados.

Tendencias Emergentes

El sector logístico en Italia está preparado para un crecimiento significativo,con impactos potenciales en el mercado europeo en general. A medida que aumenta la demanda de activos compatibles con ESG,habrá un cambio hacia soluciones logísticas más sostenibles y eficientes. La regionalización de las cadenas de suministro y el reshoring de la producción podrían llevar a una mayor necesidad de instalaciones logísticas localizadas,impulsando aún más la inversión en el sector.

Perspectivas

El mercado logístico italiano se está volviendo cada vez más atractivo debido a sus competitivas tasas de alquiler y la estabilidad percibida de los mercados del sur de Europa. El cambio en los patrones de demanda,con minoristas y usuarios finales superando a los 3PL,indica un paisaje cambiante que podría influir en las estrategias de inversión futuras. El enfoque en el cumplimiento de ESG también está dando forma al mercado,ya que las empresas buscan alinearse con los objetivos de sostenibilidad.

Oportunidades

1. Inversión en instalaciones logísticas compatibles con ESG para satisfacer la creciente demanda.

2. Desarrollo de centros logísticos localizados para apoyar las cadenas de suministro regionales.

3. Expansión de la infraestructura logística para acomodar el reshoring de la producción.

4. Exploración de soluciones logísticas innovadoras para mejorar la eficiencia y la sostenibilidad.